Preguntas frecuentes sobre el permiso de obra en CABA

QUÉ PERMISO ME CORRESPONDE

Voy a ampliar 40 m². ¿Necesito permiso de obra?

Entra en Micro Obra, que es la primera categoría del artículo 2.1.4.1: permite obra nueva y ampliaciones de hasta 50 m², con estructura incluida. Es un expediente más corto que una Obra Menor, y además admite empezar las tareas antes de obtener el permiso, bajo responsabilidad del propietario y del director.

Tengo 300 m² pero con un subsuelo de 5 metros. ¿Es Obra Menor?

No. Ese es el error más común del rubro. La norma dice «y/o» entre los tres parámetros —superficie, profundidad de subsuelo y plano límite—, así que basta superar uno para saltar de categoría. Con 5 metros de subsuelo ya pasaste el límite de 4 metros de la Obra Menor: es Obra Media.

Sólo quiero pintar la fachada y cambiar los pisos. ¿Necesito algo?

Con un Aviso de Obra alcanza. El artículo 2.1.1 incluye expresamente reparar, limpiar y pintar fachadas, y reemplazar contrapisos, carpetas, solados, revoques y cielorrasos. Mientras no toques estructura portante ni cambies las condiciones de habitabilidad, no hace falta permiso.

Quiero tirar un tabique para unir dos ambientes.

Depende de si el tabique es portante. Si no lo es y no cambian las condiciones de habitabilidad de los locales, entra en Aviso de Obra. Si es portante, ya es estructura y va por Micro Obra o la categoría que corresponda.

EL TRÁMITE

Registré el proyecto. ¿Puedo empezar la obra?

No. El artículo 2.1.3 lo dice textual: el Registro en Etapa Proyecto constata el cumplimiento de la normativa vigente, «no resultando apto, por sí mismo, para iniciar la obra». Es el paso previo que habilita a pedir el permiso de ejecución, no la autorización para construir.

El inmueble está catalogado. ¿Cambia algo?

Cambia el orden. Antes de cualquier registro hay que hacer la Consulta Obligatoria ante la DGIUR, que emite informe técnico y disposición de factibilidad. Ese acto tiene que estar vigente cuando se caratula el expediente; si no está, el trámite va a subsanación.

¿Necesito la firma de todos los vecinos?

Si el inmueble está en propiedad horizontal, hace falta la conformidad de los copropietarios certificada ante escribano público, indicando que corresponde al 100% o a las mayorías del Código Civil y Comercial. El acta de asamblea sola no alcanza, ni la firma del administrador.

Voy a construir sobre un terreno con una casa vieja. ¿Puedo demoler y listo?

No: para obra nueva el reglamento exige acompañar el Permiso de Demolición, o acreditar que la parcela ya es baldía con escritura, acta de escribano o fotografías certificadas. La demolición es un expediente propio, del artículo 2.1.2.

COSTOS Y ALCANCE

¿Cuánto cuesta?

Desde $480.000. El valor final depende de la categoría de la obra, porque una Micro Obra de 40 m² y una Obra Mayor no llevan el mismo trabajo. Hacemos el encuadre sin cargo y recién ahí te pasamos el presupuesto cerrado.

¿Ese precio incluye lo que cobra el Gobierno de la Ciudad?

No. El Derecho de Construcción Sustentable y el Derecho de Desarrollo Urbano se pagan al GCBA, varían con la superficie y el tipo de obra, y se rinden con comprobante. Lo mismo el informe de dominio, el certificado de aptitud ambiental y el visado del consejo.

La obra ya está hecha sin permiso. ¿Qué hago?

Va por otra vía: la regularización de obras en contravención, distinta del permiso de obra nueva. El alcance depende de cuánta superficie hay que regularizar y de si el inmueble tiene protección patrimonial. Contanos el caso antes de encargar un proyecto.

¿Ustedes también hacen la dirección de obra?

El permiso y la dirección son roles distintos, y el Código los trata así: habla de «uno o más profesionales habilitados» que asumen la responsabilidad técnica «en la medida que corresponda a los roles asumidos». Podemos tomar el proyecto y el trámite, la dirección, o las dos cosas. Lo definimos al principio y queda claro quién firma qué.

¿Dónde estamos?

Nuestras oficinas están en Thorne 423, piso 3 H, Caballito, a pocas cuadras de Primera Junta. El expediente se presenta íntegramente por TAD y el organismo que registra —la DGROC— está en Av. Martín García 384, así que para el trámite en sí no hace falta que vengas. Lo presencial es el relevamiento del inmueble y, en obra, la dirección técnica. Atendemos en toda la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Dirección: Thorne 423 piso 3 H, C1406, Caballito, Ciudad Aut. de Buenos Aires

Horario: Lunes a Viernes de 9:00hs a 17:30hs

WhatsApp: 11 2281-2143

¿Quiénes Somos?

ESTUDIO TREO S.R.L., más de 20 años de experiencia en CABA (GCBA)

Conozca todos los Servicios Profesionales que ofrecemos, visitando www.estudio-treo.com.ar