¿Qué permiso de obra necesito en CABA?
La respuesta sale de tres números y una lista. Los números son la superficie, la profundidad del subsuelo y el plano límite; la lista es la de tareas que el Código permite hacer sin permiso. Con eso se resuelve casi cualquier caso en cinco minutos. Vamos por partes, de menor a mayor.
Primero: ¿alcanza con un Aviso de Obra?
El artículo 2.1.1 del Código de Edificación no habla de metros. Enumera tareas, y lo hace con una palabra que conviene leer: dice que el Aviso de Obra autoriza «exclusivamente» a ejecutar lo que sigue.
Reparar, limpiar, pintar o cambiar texturas de fachadas, e instalar toldos o marquesinas cuando haya que vallar la vereda o armar andamios.
Reemplazar o ejecutar, en interiores, contrapisos, carpetas, solados, revoques, revestimientos y cielorrasos.
Hacer modificaciones internas menores —abrir vanos, demoler o levantar tabiques no portantes— siempre que no cambien las condiciones de habitabilidad de los locales.
Terraplenar y rellenar terrenos.
Ejecutar rampas y elementos de accesibilidad.
Reemplazar el material de cubierta o hacer techos y muros verdes, sin afectar la estructura portante.
Modificar instalaciones sanitarias, eléctricas, mecánicas, electromecánicas, térmicas y contra incendio que no impliquen aumento de capacidad.
Los cuatro cortes están ahí adentro: estructura portante, superficie nueva, condiciones de habitabilidad y aumento de capacidad. Si tocás alguno, ya no es Aviso de Obra.
Micro Obra: hasta 50 m², con estructura incluida
El artículo 2.1.4.1.1 es más generoso de lo que parece, y tiene dos partes que conviene no mezclar.
Por un lado permite «modificaciones internas no estructurales en superficies con registro previo sin límites de superficie». Es decir: si la superficie ya está registrada y no tocás estructura, no hay tope de metros.
Por otro lado permite demoliciones, modificaciones parciales estructurales, obra nueva y ampliaciones de hasta 50 m².
Y agrega una cláusula que hay que tener presente: todo eso vale «siempre que la complejidad o envergadura de las mismas no ameriten la necesidad de otro tipo de tramitación de mayor alcance». O sea que el organismo puede reencuadrar aunque los números den.
La Micro Obra tiene además una ventaja operativa: el propietario y el director de obra pueden dar aviso de inicio y empezar las tareas antes de obtener el permiso, bajo su exclusiva responsabilidad. No corre si el inmueble tiene protección patrimonial, si hay submuración, si cambia el uso principal, si el inmueble estuvo clausurado por ejecutar sin permiso, o si hay superficies a regularizar.
Menor, Media y Mayor: los tres parámetros
Acá está el dato que más expedientes salva, y es una cuestión de gramática.
Obra Menor: hasta 1.000 m², y/o subsuelos de hasta 4 m de profundidad total, y/o plano límite de hasta 15 m sobre la cota de parcela.
Obra Media: hasta 5.000 m², y/o subsuelos de hasta 6 m, y/o plano límite de hasta 45 m.
Obra Mayor: sin límite de superficie, altura ni profundidad.
Fijate que la norma escribe «y/o», no «y». No hace falta superar los tres parámetros para subir de categoría: alcanza con superar uno.
Un ejemplo concreto de los que nos llegan: una vivienda de 280 m² con un subsuelo de 5 metros de profundidad. Por superficie es Obra Menor con holgura. Por subsuelo ya se pasó de los 4 metros, así que es Obra Media. Caratularla como Menor significa perder el expediente.
Lo mismo con la altura: un edificio de 700 m² pero con plano límite de 18 metros tampoco es Obra Menor.
Antes de todo: ¿el inmueble está protegido?
Si el inmueble está catalogado o dentro de un Área de Protección Histórica, hay un paso previo a cualquier registro: la Consulta Obligatoria ante la Dirección General de Interpretación Urbanística, que emite informe técnico y disposición de factibilidad.
Ese acto administrativo tiene que estar vigente al momento de caratular. Si no está, el expediente va a subsanación. Lo mismo si la obra es adyacente a un inmueble protegido, o si el Código Urbanístico exige consulta al organismo competente por otro motivo.
Ese trámite lo explicamos en interpretacionurbanistica.com.ar.
Y si la obra ya está hecha
Es una consulta frecuente y tiene su propia vía: la regularización de obras en contravención, que es distinta del permiso de obra nueva.
El alcance depende de qué se construyó, cuánta superficie hay que regularizar y si el inmueble tiene protección. Contanos el caso y te decimos por dónde va antes de que gastes en un proyecto que no sirve.
Si no estás seguro
Escribinos con cuatro datos y te contestamos sin cargo: qué querés hacer, cuántos metros cuadrados suma, si hay subsuelo y de qué profundidad, y qué altura alcanza. Con eso encuadramos la obra y te decimos qué permiso corresponde.
¿Dónde estamos?
Nuestras oficinas están en Thorne 423, piso 3 H, Caballito, a pocas cuadras de Primera Junta. El expediente se presenta íntegramente por TAD y el organismo que registra —la DGROC— está en Av. Martín García 384, así que para el trámite en sí no hace falta que vengas. Lo presencial es el relevamiento del inmueble y, en obra, la dirección técnica. Atendemos en toda la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Dirección: Thorne 423 piso 3 H, C1406, Caballito, Ciudad Aut. de Buenos Aires
Horario: Lunes a Viernes de 9:00hs a 17:30hs
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¿Quiénes Somos?
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