El encuadre
¿Qué permiso de obra necesito en CABA?
La respuesta sale de una lista y de tres números. La lista es la de tareas que el Código permite hacer con un Aviso de Obra; los números son la superficie, la profundidad del subsuelo y el plano límite. Vamos de menor a mayor.
Primero
¿Alcanza con un Aviso de Obra?
El artículo 2.1.1 del Código de Edificación no habla de metros. Dice que el Aviso de Obra autoriza «exclusivamente» a ejecutar una lista de tareas de mantenimiento y modificación en edificaciones existentes.
Fachadas y terminaciones
Lo de afuera y lo de adentro
Reparar, limpiar o pintar fachadas o instalar toldos, cuando hacen falta vallas o andamios. Reemplazar, en interiores, contrapisos, solados, revoques, revestimientos y cielorrasos.
Cambios menores
Sin tocar la estructura
Abrir vanos o mover tabiques no portantes sin cambiar las condiciones de habitabilidad; rellenar terrenos; hacer rampas de accesibilidad; cambiar la cubierta o hacer techos y muros verdes sin afectar la estructura portante.
Instalaciones
Sin aumento de capacidad
Modificar instalaciones sanitarias, eléctricas, mecánicas, electromecánicas, térmicas y contra incendio «que no impliquen aumento de capacidad». Si aumenta, va por el permiso de la instalación.
Los cortes están ahí adentro: si tocás estructura portante, sumás superficie o cambiás la habitabilidad de un local, ya no es Aviso de Obra. Y aunque no haga falta permiso, el aviso es un trámite: se presenta por TAD con el Informe de dominio, se evalúa, y recién con el certificado se empieza. La ejecución queda bajo la responsabilidad del propietario.
Hasta 50 m²
Micro Obra, con estructura incluida
El artículo 2.1.4.1.1 tiene dos partes que conviene no mezclar. Permite «modificaciones internas no estructurales en superficies con registro previo sin límites de superficie»: si la superficie ya está registrada y no tocás la estructura, no hay tope de metros. Y permite «demoliciones y modificaciones parciales estructurales, obra nueva y ampliaciones de hasta cincuenta metros cuadrados».
Con una condición: que la complejidad o envergadura de la obra no amerite otra tramitación de mayor alcance, «conforme lo establezca la Autoridad de Aplicación». El organismo puede reencuadrar aunque los números den.
Bajo responsabilidad profesional
Empezar antes del permiso
El mismo artículo permite que el propietario y el Director de Obra empiecen antes de obtener el permiso, bajo su exclusiva responsabilidad, cuando la documentación está cumplida y el edificio no tiene protección patrimonial. No es «avisar y arrancar»:
- la Ciudad admite el trámite y emite la autorización;
- el Director de Obra da el alta y el inicio ante la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras, con póliza;
- se paga al iniciar el 100 % del Derecho de Construcción Sustentable.
El reglamento técnico la excluye además con submuración, cambio del uso principal, clausura previa por obra sin permiso o superficies a regularizar. Y si el proyecto no cumple, la obra se suspende hasta adecuarlo.
Menor, Media y Mayor
Tres techos que se miden por separado
El Código define cada categoría por lo que permite ejecutar: obras nuevas y ampliaciones «de hasta» una superficie, «y/o» subsuelos «de hasta» una profundidad, «y/o» obras nuevas cuyo plano límite no supere una altura sobre la cota de parcela.
| Categoría | Superficie | Subsuelo | Plano límite |
|---|---|---|---|
| Obra Menor | hasta 1.000 m² | hasta 4 m | hasta 15 m |
| Obra Media | hasta 5.000 m² | hasta 6 m | hasta 45 m |
| Obra Mayor | «sin límite de superficie, altura o profundidad» | ||
Cómo conviene leer el «y/o»
Cada parámetro funciona como un techo independiente: si la obra supera cualquiera de ellos, ya no entra en esa categoría. Es la lectura que se desprende de que cada permiso «permite» obras «de hasta» ciertos valores, y de que la Obra Mayor se define como la que no tiene límite de superficie, altura ni profundidad. El Código no lo escribe en forma expresa, y por eso hay que medir los tres.
Una vivienda de 280 m² con un subsuelo de 5 m de profundidad entra en Obra Menor por superficie, pero pasa el techo de 4 m de subsuelo: se encuadra como Obra Media.
La superficie que cuenta
El reglamento de formato de los planos da una regla que cambia muchos encuadres: si hay un permiso vigente y se proyecta una ampliación, su superficie «se suma a la superficie ya registrada para determinar la categoría de la obra». Una ampliación de 40 m² sobre un permiso vigente de 980 m² no es Micro Obra.
En las demoliciones, cuenta la superficie de losas que se demuelen. Y las modificaciones no estructurales no tienen límite de superficie en Micro, Menor ni Media.
Inmuebles protegidos
Cuándo va antes la DGIUR
El reglamento de trámites de obras civiles distingue tres situaciones, y no todas obligan a hacer una consulta previa.
Catalogado o APH
Consulta obligatoria previa
Antes del Registro en Etapa Proyecto se tramita la Consulta Obligatoria ante la Dirección General de Interpretación Urbanística, que hace un Informe técnico y emite una disposición de factibilidad.
Lo pide el Código Urbanístico
También antes
Cuando el Código Urbanístico especifica una consulta al organismo competente, el trámite ante la DGIUR va antes del registro, y su acto «deberá estar vigente al momento de la caratulación».
Al lado de un protegido
La Ciudad le da intervención
Si la obra es adyacente a un inmueble con protección patrimonial, no hay una consulta previa del interesado: la propia Autoridad de Aplicación le da intervención a la DGIUR dentro del trámite.
Si falta el acto de la DGIUR, el expediente no avanza al estudio técnico y se archiva. La consulta la explicamos en interpretacionurbanistica.com.ar.
Si ya está construida
Obras en contravención
El artículo 2.1.13 del Código llama obra en contravención a la que se hizo sin aviso ni permiso, a la que alteró las condiciones del permiso y también a la que se tramitó con un aviso o permiso «de menor alcance a lo efectivamente construido». Un mal encuadre, en otras palabras, termina en contravención.
La salida
Retrotraer o regularizar
Según el artículo 2.1.14, primero hay que intentar retrotraer la obra a la situación registrada. Si no es posible, se puede regularizar con planos de lo construido y pagando recargos sobre los derechos. Se regulariza lo que cumple la normativa vigente, y lo que no cumple el Código sólo si no supera los 100 m². Lo que contraviene los parámetros urbanísticos no se puede regularizar.
Los otros expedientes
Demolición y Micro Obra, a fondo
Demoler lleva su propio Permiso de Demolición, del artículo 2.1.2, y en obra nueva se presenta junto con el permiso de ejecución, salvo que se acredite que el terreno estaba baldío al comprarlo. Los dos trámites los explicamos en detalle en permisodedemolicion.com.ar y permisodemicroobra.com.ar.
Cinco datos
Con esto te contestamos
Qué querés hacer, cuántos metros cuadrados suma la intervención y si son nuevos o ya registrados, si hay subsuelo y de qué profundidad, qué altura alcanza la obra y la dirección del inmueble. Con eso encuadramos la obra y te decimos qué permiso corresponde. Probá la calculadora.
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