Código de Edificación, art. 2.1.4 · Ciudad de Buenos Aires
Permiso de obra civil en CABA
Encuadramos tu obra en su categoría, proyectamos y registramos el plano en etapa proyecto y tramitamos el Permiso de Ejecución de Obra Civil ante la Dirección General de Registro de Obras y Catastro, por Tramitación a Distancia. Micro Obra, Obra Menor, Media y Mayor.
- Honorarios
- Desde $480.000
- Trámite
- 100 % por TAD
- Registro
- DGROC
- En Google
- 5,0 ★
Qué dice la norma
Acá los números sí mandan
A diferencia de los planos de instalaciones, el permiso de obra civil tiene umbrales. El artículo 2.1.4.1 del Código de Edificación clasifica el permiso «en función del tamaño de la obra» en cuatro categorías, y cada una tiene sus límites de superficie, de profundidad de subsuelo y de plano límite.
Las categorías
Micro, Menor, Media y Mayor
Micro Obra hasta 50 m² de obra nueva o ampliación; Obra Menor hasta 1.000 m², 4 m de subsuelo y 15 m de plano límite; Obra Media hasta 5.000 m², 6 m y 45 m; y Obra Mayor «sin límite de superficie, altura o profundidad». Cada categoría lleva su documentación, su póliza y sus plazos.
El paso previo
Registrar no es empezar
El Registro en Etapa Proyecto del artículo 2.1.3 «constata el cumplimiento de la normativa urbanística y de edificación vigente al momento de su solicitud, no resultando apto, por sí mismo, para iniciar la obra». Es el requisito del permiso, no el permiso.
La responsabilidad
Profesionales con nombre y rol
El Código lo dice así: los permisos «requieren intervención de uno o más profesionales habilitados, quien/es asume/n la responsabilidad técnica de la documentación presentada y de los trabajos a realizar en la medida que corresponda a los roles asumidos».
Calculadora
¿Qué permiso le corresponde a tu obra?
Contanos qué vas a hacer, cuántos metros cuadrados suma la intervención y, si los hay, la profundidad del subsuelo y la altura de la obra nueva. Te mostramos la categoría según el artículo 2.1.4.1 del Código, el tipo de plano y los plazos del permiso.
Es una orientación. Toma cada parámetro como un techo independiente: si la obra supera cualquiera, sube de categoría. Así conviene encuadrar, aunque el Código lo escribe con «y/o» y no lo dice en forma expresa. El encuadre final lo hacemos con el relevamiento.
| Categoría | Hasta | Plazos |
|---|---|---|
| Aviso de Obra | Lista cerrada de tareas | 1 año para terminar |
| Micro Obra | 50 m² (internas sin límite) | 1 año para iniciar, 2 para terminar |
| Obra Menor | 1.000 m² · 4 m · 15 m | 1 año para iniciar, 3 para terminar |
| Obra Media | 5.000 m² · 6 m · 45 m | 1 año para iniciar, 4 para terminar |
| Obra Mayor | Sin límite | 1 año para iniciar, 6 para terminar |
| Permiso de Demolición | Expediente propio | 1 año para terminar |
Superficie, profundidad total del subsuelo y plano límite sobre la cota de parcela (este último, sólo en obra nueva). Código de Edificación, arts. 2.1.1, 2.1.2, 2.1.4.1 y 2.1.18 (Ley 6100, con el Título 2 reescrito por la Ley 6438). Cómo se encuadra cada caso
Antes de contratar
Tres cosas que cambian el presupuesto
Son las que más consultas nos generan, y las tres se resuelven leyendo la norma con cuidado antes de proyectar.
Los tres techos Se miden los tres
- Una vivienda de 280 m² con un subsuelo de 5 m no es Obra Menor: pasó el techo de 4 m de subsuelo, así que se encuadra como Obra Media.
- Si ampliás una obra con permiso vigente, la superficie nueva se suma a la ya registrada para definir la categoría.
Aviso de Obra También es un trámite
- Pintar una fachada con andamio, cambiar solados o revoques interiores o mover un tabique no portante no necesitan permiso: van por Aviso de Obra.
- Pero el aviso se presenta por TAD, se evalúa y recién con el certificado se empieza. La responsabilidad es del propietario.
Derechos Los cobra la Ciudad
- El permiso tiene el Derecho de Construcción Sustentable, que depende de la superficie, la zona y el uso, y se adelanta en parte al presentar el proyecto.
- Si el proyecto usa capacidad constructiva adicional, corresponde además el Derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable.
Si el inmueble está catalogado o en un Área de Protección Histórica, antes del registro va la consulta obligatoria ante la DGIUR, que explicamos en interpretacionurbanistica.com.ar.
¿Cómo trabajamos?
Primero el encuadre, después el proyecto
La categoría define la documentación, el tipo de plano, la póliza y los plazos. Por eso empezamos por medir lo que hay y lo que se va a hacer, y recién después proyectamos y presentamos.
1
Encuadramos la obra
Con lo que querés hacer, los metros, el subsuelo, la altura y la dirección del inmueble definimos si va por Aviso de Obra o en qué categoría de permiso, y si hace falta pasar antes por la DGIUR.
2
Relevamos y proyectamos
Relevamos el inmueble y lo que ya está registrado, proyectamos la obra y armamos el plano —único, mixto o de arquitectura, según la categoría y el uso— con el proyecto estructural y las encomiendas.
3
Registramos y tramitamos
Presentamos el Registro en Etapa Proyecto y después el Permiso de Ejecución por TAD, contestamos las observaciones y te dejamos lista la documentación para dar el inicio de obra.
Opiniones
Lo que dicen quienes nos contrataron
★★★★★
Excelente servicio. El Informe sacó a la luz graves problemas. Acordamos con el vendedor para que los repare antes de escriturar.
★★★★★
La Inspección técnica fue impecable. Nos ahorraron miles de dólares en reparaciones. Detectaron cosas que nunca hubiese imaginado.
★★★★★
El desglose de costos de reparación que nos incluyeron en el documento fue clave para mejorar la negociación.
★★★★★
Sin duda volvería a contratar sus servicios si comprara otra casa.
★★★★★
Gracias a la Inspección pudimos exigir al vendedor que solucionara los desperfectos antes de la compra. Una inversión totalmente acertada.
★★★★★
El precio se paga solo. Revisaron el departamento y espacios comunes del edificio. Nos explicaron cada hallazgo en un lenguaje claro y accesible.
★★★★★
Simple, me hicieron ahorrar 25 mil dólares. Gracias por tanto, son unos genios.
★★★★★
Identificaron un problema grave que no estaba a la vista y que el vendedor había omitido. Nos ahorramos un dolor de cabeza.
★★★★★
El Arquitecto estuvo impecable. El Informe final resultó muy claro, incluyendo una estimación de los costos de reparación y una tasación imparcial.
★★★★★
Descubrieron varias filtraciones en el techo que estaban ocultas. Eso permitió que el vendedor redujera el costo en US$ 35.000.
★★★★★
Servicio 100 % recomendable. Destaco su puntualidad y seriedad. El Informe fue entregado a tiempo.
★★★★★
¡El Informe no puede ser más completo! Vale cada centavo.
Precio
¿Cuánto cuesta el permiso de obra civil?
Nuestros honorarios arrancan en $480.000. El valor final depende de la categoría y del alcance: una Micro Obra de 40 m² y una Obra Mayor no llevan el mismo trabajo. Con lo que querés hacer, los metros y la dirección te pasamos el presupuesto cerrado.
¿Qué incluye?
Del encuadre al permiso
El encuadre de la obra, el relevamiento, el plano, el Registro en Etapa Proyecto, el expediente del Permiso de Ejecución, las encomiendas profesionales y la presentación por TAD con seguimiento de las observaciones.
¿Qué va aparte?
Los derechos y los pagos a terceros
Van aparte los derechos que cobra la Ciudad, el Informe de dominio, el Certificado de Aptitud Ambiental, el visado de las encomiendas y, si hace falta, el escribano para la conformidad de los copropietarios. Los derechos los calculamos con el presupuesto.
Lo que es otro expediente
Se cotiza por separado
La consulta ante la DGIUR, el permiso de demolición previo a una obra nueva y la regularización de lo construido sin permiso son expedientes propios. También la dirección de obra, que alguien tiene que tener desde el inicio.
Empresas e Instituciones que confiaron en Estudio TREO para soluciones de Arquitectura e Higiene & Seguridad.
¿Quiénes somos?
Cada uno responde por lo que firma
Estudio TREO SRL es un estudio de Arquitectura, Ingeniería e Higiene & Seguridad que trabaja en la Ciudad de Buenos Aires desde 2006, con oficina en Caballito. Los permisos de obra los firman Arquitectos e Ingenieros matriculados del Estudio, cada uno dentro del alcance de su título y del rol que asume.
Roles claros
Proyecto y dirección
El Código pide, como mínimo, un profesional para el proyecto y otro para la ejecución. En Micro, Menor y Media pueden ser la misma persona; en Obra Mayor, el Director de Obra no puede ser el constructor. Lo definimos al principio.
5,0 en Google
Bien calificados por quienes nos contrataron
La calificación de nuestros clientes en Google es de 5,0 sobre 5, con 60 opiniones. Es la calificación del Estudio en todos sus servicios.
Más de 20 años
Lo que suele venir antes y después
La consulta ante la DGIUR la explicamos en interpretacionurbanistica.com.ar; la habilitación del local terminado, en habilitacionescaba.com.ar, y los planos de incendio, en planos-incendio.com.ar.
El equipo
- Arq. Maximiliano RizzoArquitecto · CPAU 23707 · Metrogas 37737
- Arqta. Melanie ÁlvarezArquitecta · CPAU 33791
- Arq. Franco Paz MoralesArquitecto · CPAU 36365
- Arqta. Soledad FuhrArquitecta · CPAU 30300
- MMO Luciano GonzálezMaestro Mayor de Obras · CPIC 10779 · Metrogas 37724
- Ing. José Raúl RizzoIngeniero · CPIC 10910
Para seguir leyendo
Lo que conviene saber antes de presentar
El encuadre
¿Qué permiso necesito?
El Aviso de Obra, la Micro Obra bajo responsabilidad profesional, los tres techos de cada categoría y los inmuebles protegidos.
Leer más →El trámite
¿Cómo es el trámite?
La secuencia, la documentación del registro y del permiso, el tipo de plano, los derechos y los plazos de 7 y 45 días.
Leer más →La obra
Después del permiso
El alta del Director de Obra, el inicio con póliza, las verificaciones, las vigencias y el conforme a obra.
Leer más →Pedí el presupuesto de tu permiso de obra
Mandanos por WhatsApp qué querés hacer, cuántos metros suma, si hay subsuelo y la dirección del inmueble. Te decimos qué permiso corresponde y cuánto sale.