¿Cómo es el trámite del permiso de obra civil?
Todo se presenta por TAD con clave miBA nivel 3 y lo registra la Dirección General de Registro de Obras y Catastro, en Av. Martín García 384. Pero el permiso no es el primer paso ni el único: hay una secuencia de tres o cuatro expedientes que tienen que ir en orden, y saltearse uno significa volver al principio.
La secuencia completa, en orden
Primero, si corresponde, la DGIUR. Si el inmueble está catalogado, en un Área de Protección Histórica, es adyacente a uno protegido, o el Código Urbanístico exige consulta al organismo competente, hay que resolver ese expediente antes que nada. Su acto administrativo tiene que estar vigente al momento de caratular.
Segundo, el Registro en Etapa Proyecto. Es el artículo 2.1.3 y constata que el proyecto cumple la normativa urbanística y de edificación vigente al momento de la solicitud. Ojo con lo que la norma aclara enseguida: «no resultando apto, por sí mismo, para iniciar la obra».
Tercero, si hay que demoler, el Permiso de Demolición. El reglamento lo exige expresamente para la obra nueva: hay que acompañar el permiso de demolición o acreditar que la parcela ya es baldía, con escritura, acta de escribano o fotografías certificadas.
Cuarto, el Permiso de Ejecución de Obra Civil, que es el que efectivamente habilita a construir.
¿Qué pide el expediente del permiso?
Los formularios de TAD, iniciados con clave miBA nivel 3.
El Registro en Etapa Proyecto vigente. Sin eso, el expediente no avanza.
El informe de dominio del Registro de la Propiedad Inmueble, con vigencia de noventa días hábiles desde su emisión. Si se venció, el reglamento admite presentarlo con una declaración jurada de titularidad.
El certificado de aptitud ambiental.
Las encomiendas profesionales visadas por el consejo.
Y, según el caso: la conformidad de copropietarios certificada ante escribano si el inmueble está en propiedad horizontal; la declaración jurada de factibilidad de servicios públicos, que se exige en Obra Mayor; la declaración jurada de instalaciones sanitarias y eléctricas cuando corresponde plano único o de arquitectura; el permiso de demolición o la acreditación de baldío en obra nueva; y la autorización certificada del propietario si el trámite lo inicia un tercero.
Lo que cobra el Gobierno de la Ciudad
Este trámite, a diferencia de los planos de instalaciones, tiene derechos propios: el Derecho de Construcción Sustentable y el Derecho de Desarrollo Urbano.
El reglamento aclara que la Autoridad de Aplicación los incorpora al expediente y que tienen que estar abonados previamente. En la Micro Obra bajo responsabilidad profesional se exige el comprobante de pago del cien por ciento de los Derechos de Construcción Sustentable antes de presentar.
Son montos que se pagan al GCBA, no a nosotros, y varían con la superficie y el tipo de obra. Los calculamos y te los informamos junto con el presupuesto, para que no aparezcan de sorpresa.
Si el inmueble está en propiedad horizontal
Cuando la obra afecta partes comunes o el inmueble está en propiedad horizontal, el reglamento exige la conformidad de los copropietarios «con la certificación correspondiente ante Escribano Público, indicando que el mismo corresponde al 100% de los copropietarios o las mayorías de acuerdo con las exigencias determinadas en el Código Civil y Comercial de la Nación».
No alcanza el acta de asamblea sola ni la firma del administrador. Y como pasar por escribano lleva su tiempo, conviene arrancar esa gestión el primer día, en paralelo con el proyecto.
Plazos y observaciones
El expediente corre con dos relojes: siete días corridos para las subsanaciones administrativas y cuarenta y cinco días corridos para las observaciones técnicas.
Vencido cualquiera de los dos, el expediente cae y hay que iniciarlo de nuevo, con el costo y el tiempo que eso implica. Por eso seguimos el trámite hasta el registro en lugar de entregar la documentación y desaparecer.
Hay algo que conviene aprovechar: el Registro en Etapa Proyecto constata el cumplimiento de la normativa «vigente al momento de su solicitud». Presentar congela las reglas con las que te van a evaluar, que en una obra larga puede valer mucho.
Durante y después de la obra
Registrado el permiso, la obra pasa a la órbita de la fiscalización. En el caso de la demolición, el propio reglamento indica que una vez obtenido el permiso el director debe solicitar el inicio ante la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras.
Y una cosa que conviene tener clara desde el principio, porque hace a la responsabilidad: el Código establece que los permisos «requieren intervención de uno o más profesionales habilitados, quien/es asume/n la responsabilidad técnica de la documentación presentada y de los trabajos a realizar en la medida que corresponda a los roles asumidos».
Proyectista, director de obra y calculista son roles distintos, y cada uno responde por lo suyo. En nuestro estudio los definimos al principio y te decimos quién firma qué.
¿Dónde estamos?
Nuestras oficinas están en Thorne 423, piso 3 H, Caballito, a pocas cuadras de Primera Junta. El expediente se presenta íntegramente por TAD y el organismo que registra —la DGROC— está en Av. Martín García 384, así que para el trámite en sí no hace falta que vengas. Lo presencial es el relevamiento del inmueble y, en obra, la dirección técnica. Atendemos en toda la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Dirección: Thorne 423 piso 3 H, C1406, Caballito, Ciudad Aut. de Buenos Aires
Horario: Lunes a Viernes de 9:00hs a 17:30hs
WhatsApp: 11 2281-2143
¿Quiénes Somos?
ESTUDIO TREO S.R.L., más de 20 años de experiencia en CABA (GCBA)
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