El trámite
¿Cómo es el trámite del permiso de obra civil?
Todo se presenta por Tramitación a Distancia, con usuario miBA, y lo registra la Dirección General de Registro de Obras y Catastro. Pero el permiso no es el primer paso ni el único: hay una secuencia de expedientes que tienen que ir en orden.
La secuencia
Cuatro pasos, en este orden
No todas las obras pasan por los cuatro, pero ninguna los puede alterar.
1 · Si corresponde
La DGIUR
Si el inmueble está catalogado o en un Área de Protección Histórica, o el Código Urbanístico exige una consulta, el trámite ante la Dirección General de Interpretación Urbanística va primero y su acto tiene que estar vigente al caratular.
2 · Siempre
Registro en Etapa Proyecto
Constata que el proyecto cumple la normativa urbanística y de edificación vigente al pedirlo. No autoriza a empezar: tiene dos años de vigencia para iniciar el permiso de ejecución.
3 · Si hay que demoler
Permiso de Demolición
En una obra nueva, el permiso de ejecución pide el Permiso de Demolición de lo existente, o acreditar que el inmueble estaba baldío al comprarlo, con la escritura, un acta de escribano o fotos certificadas. Se puede tramitar antes del permiso o en paralelo con el registro.
4 · El que habilita
Permiso de Ejecución de Obra Civil
Es el que efectivamente permite construir. Con él, el Director de Obra da el alta y declara el inicio ante la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras. Qué viene después.
Para el registro
Qué lleva el Registro en Etapa Proyecto
- Los formularios de TAD y el plano en .dwf: único, de arquitectura o mixto, según la categoría y el uso.
- Las encomiendas del proyectista de arquitectura y del cálculo estructural, y en plano único o mixto, las de los proyectistas de instalaciones.
- El Informe de dominio vigente, que vale noventa días hábiles desde su emisión.
- Si el uso principal es vivienda, la declaración jurada de instalaciones sanitarias y eléctricas del profesional.
- Según el caso: el proyecto estructural, el estudio de suelos en obra nueva, el plano registrado anterior y el pago a cuenta del Derecho de Construcción Sustentable.
Para el permiso
Qué agrega el Permiso de Ejecución
- El Registro en Etapa Proyecto vigente.
- El Informe de dominio. Si venció y el titular es el mismo que hizo el registro, se admite con una declaración jurada de titularidad.
- El Certificado de Aptitud Ambiental.
- Según el caso: la conformidad de los copropietarios, el permiso de demolición o la acreditación de baldío en obra nueva, la declaración jurada de factibilidad de servicios en Obra Mayor de obra nueva y la autorización si lo tramita un tercero.
- Las boletas de los derechos de la Ciudad, que se pagan antes de obtener el permiso.
El tipo de plano
Único, Mixto o de Arquitectura
El reglamento de formato de los planos de obra civil define qué plano corresponde según la categoría y el uso. El Plano Único reúne la obra civil con las instalaciones de incendio, sanitaria y eléctrica; el Mixto, la obra civil con la sanitaria y la eléctrica; el de Arquitectura, sólo la obra civil.
| Categoría | Vivienda como uso principal | Otros usos |
|---|---|---|
| Micro y Menor | Único o de Arquitectura | Único, Mixto o de Arquitectura (en educación, industria, galerías, espectáculos y transporte, Mixto o de Arquitectura) |
| Media | Único, obligatorio | De Arquitectura, obligatorio |
| Mayor | Único o de Arquitectura | De Arquitectura, obligatorio |
Lo que cobra la Ciudad
Los derechos del permiso
A diferencia de los planos de instalaciones, el permiso de obra civil tiene derechos propios, que fija la Ley Tarifaria y cobra la Ciudad. No son honorarios: los calculamos y te los informamos con el presupuesto.
Siempre
Derecho de Construcción Sustentable
Se calcula sobre la superficie a construir, con alícuotas según la zona de la Ciudad y el uso. Una parte se adelanta al iniciar el Registro en Etapa Proyecto y el resto se paga antes del permiso. En la Micro Obra bajo responsabilidad profesional, el total al iniciar.
Si hay constructividad adicional
Desarrollo Urbano y Hábitat Sustentable
Lo creó la Ley 6062 para quien usa capacidad constructiva adicional. En Obras Menores, Medias y Mayores se paga un 20 % antes del permiso y el 80 % restante durante la obra.
Ojo
Si vencen, se pierden
Si vencen el registro y el permiso, se pierde el Derecho de Construcción Sustentable pagado. Y las boletas tienen su propio vencimiento: pasado el plazo, el expediente se archiva. Por eso conviene presentar con el proyecto cerrado.
Propiedad horizontal
La conformidad de los copropietarios
Cuando corresponde, el reglamento pide la conformidad de los copropietarios «con la certificación correspondiente ante Escribano Público, indicando que el mismo corresponde al 100% de los copropietarios o las mayorías de acuerdo a las exigencias determinadas en el Código Civil y Comercial de la Nación».
Si es tu caso, conviene arrancarla el primer día, en paralelo con el proyecto: en nuestra experiencia, es lo que más tarda.
Una vía nueva
Model BA, para vivienda
La Ciudad ofrece una vía alternativa del Registro en Etapa Proyecto con un verificador sobre el modelo en Revit, para viviendas entre medianeras de baja escala. Pide usuario miBA nivel 3. Si tu proyecto encuadra, lo evaluamos.
Y si el expediente lo inicia el profesional, la encomienda con firma certificada del comitente y visada por el Consejo alcanza como autorización.
Los plazos
Dos relojes para contestar
El reglamento de trámites de obras civiles fija cuánto tiempo hay para responder cada tipo de observación. Si se vencen, el expediente se da por finalizado y va al archivo.
Administrativo
7 días corridos
Una única subsanación para la documentación vencida, faltante o mal cargada. Si no se completa en ese plazo, las actuaciones se archivan.
Técnico
45 días hábiles
Para contestar todas las observaciones del analista. El cumplimiento parcial no prorroga el plazo. Ojo: la guía de trámites dice «corridos», pero el reglamento dice hábiles.
La norma que rige
La del día que presentás
El registro se evalúa con la normativa vigente al pedirlo y la conserva mientras está vigente, con límites: antes del permiso admite una única modificación con esa normativa, y si se amplía o cambia la volumetría, hay que adecuarse a la vigente.
¿Te observaron el expediente?
Mandanos por WhatsApp el número de expediente o la observación. Te decimos qué hay que corregir y cuánto tiempo te queda.