La obra
Después del permiso de obra: inicio, plazos y final
Con el permiso registrado todavía no se puede empezar. Falta dar el alta y declarar el inicio ante la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras, con póliza, y después cumplir las verificaciones y los plazos hasta el conforme a obra. Desde agosto de 2026 rige una versión nueva del reglamento.
El inicio
Dos pasos antes de la primera excavación
El reglamento técnico de inicio, avance y finalización de obras, el RT-020119-010400-00 en su versión 5 (Resolución 198/SECGDU/26, vigente desde el 19 de agosto de 2026), separa el alta de la autorización para empezar.
Primero
El alta de obra
Con el permiso, y antes de cualquier trabajo, el Director de Obra da el «Alta de obra» en el Portal Web del Director de Obra. El reglamento aclara que el alta «no implica la autorización para iniciar las tareas de obra».
Después
La declaración de inicio
Se pide el inicio de obra, con o sin excavación, o el inicio de demolición. Va con el permiso, el plan de trabajos y la memoria firmados, la póliza de responsabilidad civil y el certificado de desratización, que vale 30 días hábiles.
Si hay subsuelo
Empresa excavadora
Con excavación, interviene una empresa excavadora registrada, con su representante técnico. Están exentas las obras sin subsuelo con bases aisladas de hasta 1,20 m de profundidad. Antes de empezar se paga además la tasa por el servicio de verificación de obra.
La póliza
Responsabilidad civil, según la categoría
La póliza cubre la responsabilidad civil contra terceros, linderos y vía pública durante toda la obra. Tiene que incluir a la Ciudad como coasegurada, con responsabilidad civil cruzada, cláusula de no repetición y ajuste automático. Los mínimos del reglamento, en unidades de fomento:
| Obra | Póliza mínima |
|---|---|
| Micro Obra | 250.000 UF |
| Obra Menor, de 50 a 500 m² | 1.200.000 UF |
| Obra Menor, de 500 a 1.000 m² | 1.600.000 UF |
| Obra Media | 1.800.000 UF |
| Obra Mayor | 2.200.000 UF |
| Demoliciones | 1.800.000 UF |
Los plazos del permiso
Cuánto tiempo hay para empezar y para terminar
El artículo 2.1.18 del Código fija los plazos de vigencia de cada aviso y permiso, contados desde que se otorga.
| Aviso o permiso | Para iniciar | Para terminar |
|---|---|---|
| Registro en Etapa Proyecto | 2 años | — (para pedir el permiso) |
| Aviso de Obra | — | 1 año |
| Permiso de Demolición | — | 1 año |
| Micro Obra | 1 año | 2 años |
| Obra Menor | 1 año | 3 años |
| Obra Media | 1 año | 4 años |
| Obra Mayor | 1 año | 6 años |
Si no alcanza
El permiso se puede ampliar hasta dos veces, pidiéndolo 60 días antes de que caduque y pagando el derecho de ampliación. No se amplía si la obra está paralizada. El registro en etapa proyecto también admite una ampliación de dos años, siempre que no afecte la normativa actual.
Si se para la obra
Una obra sin trabajos durante 180 días corridos se considera paralizada, y la paralización no suspende el plazo de vigencia del permiso. Conviene planificar los tiempos antes de pedirlo, no después.
Durante la obra
Las verificaciones de avance
La Dirección General de Fiscalización y Control de Obras verifica la obra en etapas. Cuáles corresponden depende de la categoría.
AVO 1 y AVO 2
La estructura
La primera verificación es la de la losa sobre planta baja; la segunda, la de la última losa. En el Derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable, parte de las cuotas se pagan en esas etapas.
AVO 3 y AVO 4
Mampostería y final
La tercera verifica la mampostería y las montantes; la cuarta es la final, que se pide con el conforme a obra. Mientras tanto, las empresas presentan Informes periódicos de sus representantes técnicos.
Al terminar
Conforme a obra y Certificado Final
«Todos los permisos que hayan sido otorgados deberán tramitar el Registro de Documentación Conforme a Obra de Obra Civil y Certificado Final de Obra Civil.» Va sin modificaciones si la obra quedó igual al permiso, o con regularización si hay diferencias. El certificado final sirve para desvincular al profesional y dar por concluida la obra, y necesita el conforme a obra de las instalaciones.
El Código admite tolerancias: 3 % en lados, superficies y alturas mínimas, y ninguna en los medios de salida.
Los roles
Quién tiene que estar en la obra
El Código pide, como mínimo, un profesional responsable para el proyecto y otro para la ejecución. En Micro, Menor y Media pueden ser la misma persona. En Obra Media y Mayor hay que declarar una empresa constructora, y en Obra Mayor el Director de Obra no puede ser el constructor ni su representante técnico.
Cada profesional responde por los documentos que firma y por el rol que asume.
¿Tenés el permiso y no sabés cómo seguir?
Mandanos por WhatsApp el número de expediente y en qué etapa está la obra. Te decimos qué falta para el inicio, para la próxima verificación o para el conforme.